Casus

Een Verkoper verkoopt een bouwkavel voor het bouwen van een vrijstaand huis met bijgebouw(en). De Koper brengt een bod uit dat door de Verkoper wordt aanvaard waarna de makelaar de conceptkoopovereenkomst naar Koper toestuurt. Koper ziet vervolgens af van de koop. Na verkoop van het perceel aan een derde voor een lager bedrag dan dat Koper oorspronkelijk geboden had, vordert Verkoper in augustus 2022 van Koper het verschil in de opbrengst van het perceel. Op de bouwkavel rustte een woonbestemming. Rechtbank Overijssel heeft de Hoge Raad de prejudiciële vraag gesteld of het perceel een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan vormt, in de zin van art. 7:2 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. Als dat zo is, kan Koper immers een beroep doen op de wettelijke bedenktermijn van drie dagen.

De conclusie van A-G Valk

Volgens de A-G gelden het schriftelijkheidsvereiste en de bedenktermijn van drie dagen niet bij verkoop van een bouwkavel. Voor de toepassing van art. 7:2 BW is het volgens de A-G van belang wat onder een woning moet worden verstaan. Uit parlementaire stukken blijkt dat een woning een gebouw is – of een gedeelte daarvan – dat woondoeleinden dient. Maatgevend hierbij is de feitelijke situatie ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst. De A-G is van mening dat dit laatste met een korrel zout genomen moet worden: de feitelijke situatie is niet allesbepalend. Het uitgangspunt is immers dat voor de uitleg van de inhoud van een overeenkomst aan de hand van de Haviltex-maatstaf gekeken moet worden naar welke rechten en plichten de overeenkomst beoogde vast te stellen. Relevant is volgens de A-G of de verkoper zich heeft verplicht tot het leveren van een woning. Het doet er niet toe welke bestemming de koper aan het perceel wil geven, noch of de verkoper hiervan op de hoogte is of had kunnen zijn. De verkoop van een bouwkavel betreft volgens de A-G slechts de verkoop van een onbebouwde onroerende zaak die voor de bouw van een woning geschikt is. De publiekrechtelijke bestemming van de onroerende zaak is volgens de A-G niet bepalend voor de vraag of sprake is van een koop van ‘een tot bewoning bestemde onroerende zaak’. De A-G beantwoordt de vraag daarmee anders dan uit drie andere rechtbankvonnissen volgt.

Ten slotte

Het feit dat een perceel op grond van de Wro de bestemming wonen heeft, is volgens A-G Valk niet bepalend voor de vraag of sprake is van een koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak in de zin van art. 7:2 BW. Wel is bepalend of de verkoper zich in de koopovereenkomst tegenover de koper heeft verplicht tot het geven van een woning. In het geval van de verkoop van een bouwkavel is dit in beginsel niet het geval. Ik ben benieuwd of de Hoge Raad zich hierbij aansluit.

Door de prejudiciële procedure kunnen belangrijke rechtsvragen snel aan de Hoge Raad worden voorgelegd. Ook derden (niet-procespartijen) kunnen desgewenst schriftelijke opmerkingen maken in de prejudiciële procedure. Die opmerkingen moeten door een cassatieadvocaat worden gemaakt. Graag zijn onze cassatieadvocaten u bij de prejudiciële procedure van dienst, indien nodig ook al in het voorstadium, als de vraag door de rechtbank of het hof wordt geformuleerd.

Heeft u vragen? Neem dan contact met ons op.