Bij projectontwikkeling staat de ontwikkeling van woningbouwlocaties en bedrijventerreinen centraal, zowel binnenstedelijk als in het buitengebied. Gemeenten, projectontwikkelaars en woningcorporaties sluiten daarvoor in de regel samenwerkingsovereenkomsten, realisatieovereenkomsten en/of ontwikkelingsovereenkomsten. Hierin worden afspraken gemaakt over de inbreng, het bouwrijp maken en de uitgifte van gronden, over de realisatie van de gewenste ontwikkeling en over de inrichting van de openbare ruimte.

Gedegen kennis van het contracten- en aannemingsrecht, de ruimtelijke ordeningswetgeving, de regels rondom grondexploitatie en planschade en de gemeentelijke bevoegdheden is daarbij van groot belang. De overeenkomst moet voldoende drukmiddelen bevatten om beide partijen aan te zetten tot tijdige actie ter realisatie van de voorziene ontwikkeling. Daarnaast dienen zij voldoende flexibel te zijn, zodat partijen snel kunnen inspelen op gewijzigde omstandigheden. Van der Feltz advocaten biedt de know how en expertise die daarvoor nodig zijn.

De Staat, provincies, gemeenten, waterschappen en andere overheden, maar ook bedrijven als ProRail, verwerven grond. Vaak en veel. Voor wegen en waterwegen, dijken en afvalwaterzuiveringsinstallaties, groenprojecten, woningbouwlocaties, bedrijventerreinen en nog veel meer. Daarnaast beogen overheden regelmatig nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken, te stimuleren of in goede banen te leiden.

Hierin staat een gevarieerd scala aan juridische wegen open. Dit loopt uiteen van een voorkeursrecht op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten tot onteigening volgens de procedure in de Onteigeningswet. Daarnaast bestaan er voor ontwikkelaars ook verplichtingen, zoals de verplichting tot het opstellen van een grondexploitatieplan.

Er valt veel winst te behalen ten aanzien van de relatie tussen overheid en burger/bedrijf. Contracteren met de overheid of publiek-private samenwerking tussen beiden is juridisch maatwerk. Van de adviserende jurist vraagt dit een goed overzicht van de mogelijkheden, ervaringen met knelpunten en veel inventiviteit.

Van der Feltz advocaten begeleidt gemeenten van het begin tot einde in onteigeningsprocedures en andere vraagstukken rondom grondverwerving en -exploitatie:

- Gemeentelijk voorkeursrecht

- Grondexploitatie en kostenverhaal

- PPS en contracteren met de overheid

De kern van de vastgoedpraktijk wordt gevormd door de koopovereenkomst met betrekking tot onroerend goed, welke koop resulteert in een levering van het onroerend goed bij notariële akte, hetzij in eigendom hetzij in erfpacht.

Wij begeleiden bij de totstandkoming van enerzijds onroerend goed transacties met consumenten en anderzijds complexe transacties tussen professionele partijen. In beide gevallen is Van der Feltz advocaten in staat te adviseren over vraagstukken als precontractuele goede trouw, (non-)conformiteit, waarschuwings- en onderzoeksplicht, nakoming, ontbinding en schadevergoeding, recht van eerste koop, burenrecht, gemeentelijk voorkeursrecht en bijzondere erfpachtsbepalingen.

In het kader van grotere transacties kunnen wij due diligence onderzoek uitvoeren naar het onroerend goed en de (milieu)vergunningensituatie, zo nodig met bijstand van ons vertrouwde ingenieursbureaus. Ten aanzien van al de genoemde terreinen kunnen wij civiele (kort geding) procedures voeren.

Voorts hebben wij – als adviseur en in procedures - ruime ervaring met complexe bodemverontreinigingskwesties, waarbij wij voor onze cliënten de voor- en nadelen van bepaalde saneringsscenario's in kaart kunnen brengen en ondersteuning bieden in de contacten met de overheid. Onze langdurige samenwerking met de top van het Nederlandse vastgoednotariaat stelt ons in staat optimaal gebruik te maken van de benodigde notariële bijstand in onroerend goed transacties, zowel bij fiscale vragen als in het kader van de notariële afwikkeling.

De Staat, provincies, gemeenten, waterschappen en andere overheden, maar ook bedrijven als ProRail, verwerven grond. Vaak en veel. Voor wegen en waterwegen, dijken en afvalwaterzuiveringsinstallaties, groenprojecten, woningbouwlocaties, bedrijventerreinen en nog veel meer. Slaagt de overheid er niet in de benodigde grond in der minne te verwerven, dan staat haar - als uiterste middel - onteigening ten dienste. De gedachte daarbij is dat het algemeen belang prevaleert boven het individueel belang.

Gedoogplichten

Eigendom kan ook beperkt worden door de oplegging van zogenaamde gedoogplichten. Daarmee kan de eigenaar worden verplicht om onder meer de aanleg en instandhouding van bepaalde werken - bijvoorbeeld ondergrondse kabels en leidingen of waterstaatswerken - te gedogen. Oplegging van deze gedoogplichten is echter niet mogelijk, indien het belang van de eigenaar onteigening vordert. Maar wanneer is dat het geval? Wat voor gedoogplichten kunnen verder worden opgelegd, en bestaat er aanspraak op een vergoeding?

Advocaten gespecialiseerd in onteigeningsrecht

Van der Feltz advocaten begeleidt gemeenten van het begin tot einde in onteigeningsprocedures. De advocaten adviseren en procederen van oudsher veelvuldig op het terrein van onteigening en eigendomsbeperking. De meesten van hen zijn (aspirant-)lid van de Vereniging van Onteigeningsadvocaten (VOA). Advocaat Jacques Sluysmans is bijzonder hoogleraar onteigenings- en belemmeringenrecht aan de Radboud Universiteit Nijmegen.

In Nederland staat de ruimte zeer onder druk. Voor het gebruik van iedere vierkante meter bestaan wel tien ideeën of zelfs claims. De ruimtelijke ordening bepaalt hoe het land wordt gebruikt, wat er gebouwd en aangelegd mag worden en waar de infrastructuur komt te liggen.

Om ons land in te richten bestaat er een woud aan regels, belangen en beginselen die in acht moeten worden genomen. Nieuwe ruimtelijke plannen en regels kunnen fysiek en financieel grote gevolgen hebben. Plannen worden onder een vergrootglas gehouden. Samen met een constante stroom rechtspraak leidt dit soms tot een verrassende nieuwe uitleg van wettelijke bepalingen. Hoewel de ruimtelijke ordening is bedoeld voor iedereen, weten door deze permanente ontwikkeling langzamerhand alleen nog gespecialiseerde professionals de weg.

Onze advocaten beschikken over de kennis en ervaring om alle partijen met raad en daad bij te staan op het gebied van:

- Ruimtelijke ordening
- Milieu- en milieustrafrecht
- Omgevingsrecht
- Energierecht
- Crisis- en herstelwet
- Waterrecht

Wij zijn gespecialiseerde advocaten in bouwrecht, vastgoed, projectontwikkeling en aansprakelijkheids- en verzekeringsrecht.

(Internationale) aannemers, projectontwikkelaars, intergouvernementele organisaties en overheden staan wij bij in procedures bij de overheidsrechter en in arbitrage (Raad van Arbitrage voor de Bouw, NAI).

Wij stellen contracten op, onderhandelen, adviseren en procederen geregeld over:

- Bouwcontracten (traditioneel en geïntegreerd)

- Claims (meer- en minderwerk, stagnatie)

- Algemene voorwaarden (UAV, UAV-GC, ALIB)

- Standaard-bestek systematiek (STABU, RAW)

- Adviseurs- en architectenrecht (DNR, FIDIC)

- Aansprakelijkheids- en verzekeringsrecht (CAR, AVB)

- Aannemingsovereenkomsten

Voorbeelden uit onze praktijk
Adviseren en vertegenwoordigen van een aannemer betreffende de ontwikkeling van een nieuw 5* hotel in Amsterdam en de aan de uitvoering gerelateerde meerwerkclaims;

Adviseren van een waterbedrijf over bouw- en ontwikkelingscontracten betreffende de realisatie van twee (industrie) waterinstallaties;

Adviseren van een aannemer over contracten (waaronder de Design & Build-, zekerheden- en financieringsovereenkomsten) betreffende de ontwikkeling van studenten- en jeugdhuisvesting in Amsterdam;

Adviseren van waterbedrijven in meer en minderwerk discussies, COVID-19 gerelateerde claims betreffende de realisatie van waterinstallaties en infrastructuur;

Adviseren en procederen namens opdrachtgever, waarvan de aannemer het retentierecht heeft uitgeoefend na oplevering van het werk, als gevolg waarvan opvolgende aannemer het werk niet kan betreden en zijn werkzaamheden kan uitvoeren. In kort geding wordt opheffing van het retentierecht gevorderd.

Van der Feltz advocaten heeft ruime ervaring op het gebied van erfpacht. Wij adviseren over de vestiging van het recht van erfpacht, over de toelaatbaarheid van de algemene voorwaarden die in veel gevallen daarvan onderdeel uitmaken, en over de mogelijkheden die beide partijen hebben om het recht te wijzigen, dan wel te beëindigen. Van der Feltz advocaten staat zowel de erfpachter als de grondeigenaar (bloot eigenaar) bij en is daarom uitstekend geplaatst om te adviseren over de wettelijke rechten en plichten van beide partijen.

Het recht van erfpacht kan, zoals de overige gebruiksrechten op een onroerende zaak, voor bepaalde en voor onbepaalde tijd worden gevestigd. In de praktijk spreken partijen echter ook wel een "eeuwigdurend" recht van erfpacht af. Hieruit kunnen geschillen ontstaan over de mogelijkheid van de bloot eigenaar om de canon na verloop van tijd aan te passen naar een marktconform niveau. Vragen over de grondslag voor de canonbepaling en de gevolgen van de waardestijging van de grond zijn vaak onderwerp van geschil. Van der Feltz advocaten beschikt over de ervaring en de know-how om partijen hierover optimaal te adviseren.

Huur en pacht

Het huurrecht is in beweging. Onze cliënten willen inspelen op ontwikkelingen in de markt en wij begeleiden hen daarbij vanuit onze ruime ervaring in het huurrecht en up-to-date kennis van de markt.

Flexibiliteit

Eén van de ontwikkelingen is de toenemende vraag naar flexibiliteit in wonen en werken, als gevolg van de coronapandemie. Dit leidt tot een stijgende vraag aan flexibiliteit in huurcontracten en/of (tijdelijke) herbestemmingen van het gehuurde.

Verduurzaming

De verduurzamingsopgave zien wij als een andere belangrijke ontwikkeling die grote gevolgen heeft voor het huurrecht. Denk hierbij aan het toenemende gebruik van duurzame methodes van verwarmen en koelen van gebouwen, zoals WKO-installaties of warmtenetten. Of het treffen van energiebesparende maatregelen om te voldoen aan het Klimaatakkoord. Zo geldt voor kantoorruimte per 1 januari 2023 de verplichting om tenminste een energielabel C te hebben. Voldoen kantoren hier niet aan, dan mag het gehuurde niet langer als kantoorruimte gebruikt worden.

Deze verduurzamingsopgave en vernieuwingen knellen soms met bestaande regelgeving en/of gemaakte afspraken. Bovendien raken de vernieuwingen ook andere rechtsgebieden zoals het energierecht, milieurecht, bestuursrecht, zakelijke rechten en/of het bouwrecht. Kennis over al deze rechtsgebieden hebben wij in huis.

Transacties

Onze huurrechtspecialisten begeleiden investeerders en beleggers regelmatig bij vastgoedtransacties, waaronder sale-and-leaseback transacties. Voor het verrichten van (V)DD’s beschikt ons team over de benodigde expertise van zowel het civiele vastgoedrecht, als het milieu- en omgevingsrecht. Wij stellen de koop- en huurovereenkomsten (triple net) op en begeleiden desgewenst de juridische onderhandelingen daarover. Per transactie stellen wij het juiste team aan disciplines samen.

Pacht

Ook hebben wij jarenlange ervaring met een bijzondere vorm van huur, te weten pacht. Wij kunnen adviseren over pachtovereenkomsten, prijzen en over voorkeursrechten van pachters. In voorkomende gevallen verzorgen wij de correspondentie met de Grondkamers. Indien nodig procedeert Van der Feltz advocaten in pachtgeschillen tot en met de Hoge Raad.

Huurrecht algemeen

Uiteraard zijn wij ook voor alle overige voorkomende huurvragen uitstekend bereikbaar. Zo adviseren wij over de totstandkoming van de huurovereenkomst, over discussies tijdens de looptijd van de huurovereenkomst, zoals gebreken en/of renovaties en/of de wens om tot beëindiging van de huurovereenkomst over te gaan. Met onze bijzondere expertise op het raakvlak van het huur- en bouwrecht kunnen wij u bovendien uitstekend van dienst zijn bij vraagstukken zoals gebreken in (nieuw opgeleverde) huurobjecten, klimaatinstallaties maar ook over funderingsproblematiek.

Voorbeelden uit onze praktijk

- Begeleiden van vastgoedtransacties, waaronder sale-and-leaseback transacties, voor onder meer distributiecentra/magazijnen/datacentres/hotels/retail, inclusief het opstellen van koop- en (triple net) huurovereenkomsten.

- Adviseren over WKO-installaties bij projectontwikkelingen op het snijvlak van huurrecht en warmtewet;

- Adviseren over de gevolgen van COVID-19 op lopende huurovereenkomsten (huurkorting, exploitatieplicht, tussentijdse beëindiging, omzethuur);

- Procederen voor een verhuurder over schade als gevolg van een dakinstorting in een supermarkt;

- Adviseren van een instelling inzake de beëindiging van een huurovereenkomst van een GSM-opstelplaats (wegens vrees voor gezondheidsklachten);

- Begeleiden van totstandkoming huurovereenkomsten (en aanneemovereenkomsten tbv inrichtingswerkzaamheden) voor buitenlandse partijen die zich op de Nederlandse huurmarkt begeven;

- Adviseren over de label C plicht voor kantoren per 1 januari 2023 en daarmee samenhangende renovatieregelingen;

- Adviseren van een projectontwikkelaar over de ontwikkeling van het gemengd gebruik van een belangrijke bezienswaardigheid in Nederland en vertegenwoordigen in rechte van die partij in verschillende verhuurder-huurder geschillen;