In een recente conclusie van de AG is de vraag aan de orde of een economisch eigendom van panden moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst, omdat sprake is van ingebruikgeving en een tegenprestatie. 

Aanleiding van de discussie was een mogelijke executieverkoop van de panden door de financier van de juridisch eigenaar. In een poging het gebruik van de panden te behouden, deden de economisch eigenaren een beroep op de koop breekt geen huur regel (art. 7:226 BW). 

De conclusie van de AG is dat geen sprake is van een huurovereenkomst. Als de Hoge Raad deze conclusie zal volgen, hebben de economisch eigenaren geen aanspraak op huurbescherming. 

Casus
De juridisch eigenaar had de economisch eigendom van een aantal panden overgedragen aan de eisers. Zij zullen hierna worden aangeduid als de economisch eigenaren. In de akte waren zij als “koper “ aangeduid en de juridisch eigenaar van de panden als “verkoper”. Overeengekomen was dat de economisch eigenaren op ieder door hen gewenst moment de juridische levering van de panden konden laten plaatsvinden, zonder dat zij daartoe een aanvullende prestatie hoefden te leveren. De koopprijs bedroeg € 4.200.000,- en was omgezet in een lening. Verder was afgesproken dat:

• de economisch eigenaren de overeenkomst waren aangegaan om de panden te gebruiken als verhuur-/beleggingspanden – zij hadden deze ook verhuurd en ontvingen de huurinkomsten;

• de panden vanaf het moment van de levering van de economisch eigendom volledig voor risico van de economisch eigenaren kwamen; 

• alleen de economisch eigenaren beschikkingsbevoegd waren ten aanzien van de panden, en de juridisch eigenaar zich van rechtshandelingen diende te onthouden;

• alle lasten (zoals onderhoud en rente en aflossing van een hypothecaire lening), belastingen en aanspraken die voor de panden aan de juridisch eigenaar zouden worden opgelegd, voor rekening van de economisch eigenaren kwamen. 

Geen sprake van een huurovereenkomst; geen huurbescherming
Het hof merkte de rechtsverhouding niet aan als een huurovereenkomst, omdat volgens het hof niet was voldaan aan allebei de kernelementen van huur (art. 7:201 BW), te weten: 

1. de ingebruikgeving van een zaak, en 

2. het verrichten van een tegenprestatie voor het gebruik van de zaak. 

Aan het eerste vereiste, de ingebruikgeving, was volgens het hof wel voldaan. 

Van een tegenprestatie als bedoeld in art. 7:201 BW was volgens het hof echter geen sprake, om de volgende redenen.

1. Het hof meende dat de tegenprestatie niet verbonden was met het gebruik van de panden als huurder, maar als beoogd juridisch eigenaar. Dit had volgens het hof met name te maken met het recht van de economisch eigenaren om de juridisch eigenaar zonder een aanvullende vergoeding te verplichten tot de levering van de juridische eigendom. 

   Voor het hof was verder van belang dat de betalingsverplichtingen van de economisch eigenaren, zoals ten aanzien van alle onderhoudskosten en rente en aflossing van de hypothecaire lening, pasten bij het gebruik van de panden als eigenaar, en niet bij het gebruik als huurder; 

2. Daarnaast was de tegenprestatie volgens het hof niet voldoende bepaalbaar (art. 6:227 BW) om van een tegenprestatie in de zin van art. 7:201 BW te kunnen spreken. Dit had ermee te maken dat in de akte was bepaald dat aanspraken die voor de panden aan de juridisch eigenaar zouden worden opgelegd, voor rekening van de economisch eigenaren kwamen. Volgens het hof was niet duidelijk om welke aanspraken het ging. 

De economisch eigenaren hebben cassatieberoep ingesteld. De AG deelt het oordeel van het hof. Het is nu de vraag of dit ook geldt voor de Hoge Raad. Zodra de Hoge Raad hierover heeft beslist, zullen we u hier verder over informeren. 

Het begrip economisch eigendom en Timeshare-arrest versus de kwalificatie arresten
Voordat hij tot zijn conclusie komt, gaat de AG in op de betekenis van het begrip economisch eigendom. Ook gaat hij aan de hand van de criteria die de Hoge Raad in het Timeshare-arrest heeft gegeven (en die de Hoge Raad recentelijk heeft herhaald), in op de vraag hoe de afspraak over de overdracht van de economisch eigendom tussen de eisers en de juridisch eigenaar zou moeten worden aangemerkt, als wel zou zijn voldaan aan de twee kernelementen van een huurovereenkomst. Ook in dat geval kan volgens de AG de conclusie zijn dat de overeenkomst toch niet moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst, omdat partijen met het aangaan van de overeenkomst een ander doel nastreefden. Zie daarover ons andere blog.