De Hoge Raad heeft in een arrest van 31 januari 2025 de geldigheid van het Timeshare arrest bevestigd. 

Het ging om een zaak waarin moest worden beoordeeld of een vaststellingsovereenkomst tussen de (volwassen) kinderen van een overleden huurster en de verhuurder moest worden aangemerkt als een huurovereenkomst. 

De kinderen woonden bij hun moeder in de door haar gehuurde woning. In de na haar overlijden gesloten vaststellingsovereenkomst was overeengekomen dat haar kinderen tegen betaling nog een aantal maanden gebruik mochten maken van de woning en deze daarna moesten ontruimen. De termijn voor ontruiming was vervolgens een keer verlengd. Bij het verstrijken van de tweede termijn stelden de kinderen dat de vaststellingsovereenkomst moest worden aangemerkt als een huurovereenkomst. 

De uitkomst is dat geen sprake is van een huurovereenkomst, ondanks het feit dat sprake was van de twee kernelementen van huur: ingebruikgeving en een tegenprestatie. 

De “alsgheeltoets” van het Timeshare-arrest

De Hoge Raad heeft in het Timeshare-arrest bepaald dat een overeenkomst die op zichzelf voldoet aan de kernelementen van een huurovereenkomst, te weten ingebruikgeving en de voldoening van een tegenprestatie, niet per definitie als een huurovereenkomst moet worden aangemerkt: het hangt af van de omstandigheden van het geval of de inhoud van een overeenkomst als huur moet worden gekwalificeerd. Deze toets wordt sindsdien aangeduid als de “alsgeheeltoets”.

Na het Timeshare-arrest heeft de Hoge Raad de zogenaamde “kwalificatie-arresten” (ECLI:NL:HR:2019:2034 en ECLI:NL:HR:2020:1746) gewezen. Deze arresten gingen over de vraag of sprake was van een pachtovereenkomst respectievelijk een arbeidsovereenkomst. Naar aanleiding van die arresten bestond in de literatuur discussie over de geldigheid van de alsgeheeltoets van het Timeshare-arrest. 

Deze discussie had ermee te maken dat de Hoge Raad in de kwalificatie-arresten heeft bepaald dat voor de kwalificatie van een overeenkomst: 

1. als eerste stap in de uitlegfase aan de hand van de Haviltexmaatstaf de overeengekomen rechten en verplichtingen moeten worden vastgesteld;

2. en vervolgens als tweede stap in de kwalificatiefase moet worden beoordeeld of de overeenkomst de kenmerken heeft van een door de wet benoemde overeenkomst (zoals een huur-, pacht- of arbeidsovereenkomst). Daarbij is niet van belang of partijen de bedoeling hadden de overeenkomst ook onder de wettelijke regeling van die benoemde overeenkomst te laten vallen. 

De Hoge Raad heeft in de kwalificatie-arresten bepaald dat als in de kwalificatiefase wordt geoordeeld dat de overeenkomst de kenmerken heeft van een door de wet benoemde overeenkomst, de overeenkomst als zodanig moet worden aangemerkt. Daaruit werd door sommige auteurs afgeleid dat er geen ruimte meer was voor de uitzondering op basis van de alsgeheeltoets. 

In het arrest van 31 december 2025 bevestigt de Hoge Raad dat deze toets onverminderd geldt. 

Voor de situatie die hier aan de orde was, betekende dit dat als derde stap een uitzondering op de uitkomst van de tweede stap kon worden aangenomen. 

Voor het oordeel of die uitzondering zich voordoet, is volgens de Hoge Raad mede van belang: 

• voor welke regeling partijen een regeling hebben willen treffen, en 

• of die situatie zich verdraagt met de toepasselijkheid van de dwingendrechtelijke wettelijke bescherming voor huurders van woonruimte. 

De Hoge Raad acht het wenselijk dat een verhuurder in een situatie als hier aan de orde was, de bewoners enig respijt kan geven, zonder dat de verhuurder daardoor geconfronteerd wordt met een nieuwe huurovereenkomst en de daaraan verbonden bescherming voor de huurder. Het dwingendrechtelijke beschermingsregime voor huurovereenkomsten voor woonruimte verzet zich er dan niet tegen dat de vaststellingsovereenkomst niet als een huurovereenkomst wordt aangemerkt. Kortom, de Hoge Raad merkt de vaststellingsovereenkomst niet aan als een huurovereenkomst. 

Timeshare-arrest en economische eigendom 

Op 30 januari 2025 is er een conclusie van het Parket bij de Hoge Raad gepubliceerd, in een zaak waarin ten aanzien van een economisch eigendom een vergelijkbare discussie speelt als in het onderhavige arrest van de Hoge Raad. Aan de orde is of de economisch eigendom moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst, omdat sprake is van ingebruikgeving en een tegenprestatie. Het hof heeft geoordeeld dat geen sprake is van een huurovereenkomst en de AG volgt het hof daarin. Zie hierover ons andere blog.