1.     Hoofdregel in het huurrecht: ontbinding alleen mogelijk via de rechter

In het algemeen verbintenissenrecht geldt de hoofdregel dat in geval van een tekortkoming, de wederpartij de (wederkerige) overeenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden, tenzij de tekortkoming niet in verhouding staat tot de gevolgen van de ontbinding.[1] De reden hiervoor is gelegen in de billijkheid. Het zou immers niet rechtvaardig zijn, als de ene partij het recht op een prestatie verkrijgt of behoudt, zonder dat de andere partij de prestatie die daar tegenover staat hoeft na te komen.[2]

In het huurrecht is deze regeling vanwege de ingrijpende gevolgen van een ontruiming anders met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak,[3] een woonwagen[4] of een standplaats.[5] Met betrekking tot huurovereenkomsten voor deze verblijfsobjecten kan ontbinding door de verhuurder in verband met een tekortkoming van de huurder in bijna alle gevallen slechts plaatsvinden door tussenkomst van de rechter.[6]

In een kortgedingprocedure kan geen ontbindingsverklaring worden verkregen,[7] maar in plaats daarvan wel een bevel tot ontruiming. Procesrechtelijk geeft een rechter het bevel tot ontruiming vooruitlopend op de verklaring voor recht die de verhuurder nodig heeft voor een rechtsgeldige ontbinding. Een dergelijke ontbindingsverklaring moet worden verkregen via een bodemprocedure. De voorzieningenrechter zou in dit verband ook een voorwaarde tot ‘doorprocederen’ kunnen verbinden aan het bevel tot ontruiming. Wanneer de rechter dit echter niet doet – zo ook in het arrest van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch – kan in de praktijk soms verdere actie achterwege blijven.[8]

2.     Uitzondering 1: sluiting gehuurde op last van de gemeente

De eerste uitzondering op de hoofdregel dat ontbinding slechts mogelijk is met tussenkomst van de rechter doet zich voor wanneer het gehuurde op last van de gemeente is gesloten in verband met verstoring van de openbare orde, gedragingen in strijd met het verbod op softdrugs en harddrugs,[9] of vanwege een bedreiging voor de leefbaarheid, gezondheid of veiligheid.[10] Deze uitzondering komt het vaakst voor bij zogeheten ‘drugspanden’.[11]

De verhuurder kan een buitengerechtelijke ontbindingsverklaring naar (het nieuwe adres van) de huurder(s) verzenden nadat het gehuurde feitelijk ‘is gesloten’.[12] De buitengerechtelijke ontbindingsverklaring sorteert pas effect als deze de huurder ook daadwerkelijk heeft bereikt.[13] Nu de feitelijke sluiting bepalend is voor de ontbindingsbevoegdheid hoeft de verhuurder niet de afloop van een bestuursrechtelijke procedure tegen het besluit tot sluiting af te wachten.[14] Ook de duur van de sluiting doet in beginsel niet ter zake.[15]

Er hoeft voorts geen sprake te zijn van een tekortkoming van de huurder in de nakoming van zijn huurdersverplichtingen.[16] Dit geldt ook indien de gedragingen die hebben geleid tot sluiting zijn verricht door anderen dan de huurder, zoals een onderhuurder.[17] Overigens: in veel gevallen dat sluiting zich voordoet zouden de omstandigheden die tot de sluiting hebben geleid waarschijnlijk ook voldoende zijn geweest voor een geslaagde vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst door de verhuurder wegens slecht huurderschap (in een bodemprocedure).[18]

3.     Uitzondering 2: gebrek maakt huurgenot geheel onmogelijk

De tweede uitzondering doet zich voor als sprake is van een huurrechtelijk gebrek dat de verhuurder niet verplicht is te verhelpen, terwijl dat gebrek het huurgenot tegelijkertijd geheel onmogelijk maakt.[19] In een dergelijk geval heeft de verhuurder – naast de huurder die sowieso al ruimere ontbindingsbevoegdheden heeft – de bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.[20]

Verder dient het huurrechtelijk gebrek het door de huurder te verwachten huurgenot geheel onmogelijk te maken. Deze uitzondering is aldus ook van toepassing indien sprake is van een wezenlijk ander genot dan de huurder mocht verwachten.[21] In concrete zin valt te denken aan afbranding van (een gedeelte van) het gehuurde door blikseminslag, maar ook aan (onvoorziene) overheidsmaatregelen die het gebruik van het gehuurde verhinderen en die als gebrek kunnen worden aangemerkt.[22] Het is onduidelijk of de eis dat het gebruik ‘geheel onmogelijk’ moet zijn, ziet op slechts tijdelijke of (semi-)permanente onmogelijkheid van het huurgenot.[23] Wanneer het onduidelijk is of aan de voorwaarden is voldaan, zal een verklaring voor recht moeten worden gevorderd in een bodemprocedure.[24]

4.     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 19 augustus 2025 (ECLI:GHSHE:2025:2261)

Wat was er nu aan de hand de in zaak bij het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch?

De huurders huurden een woning van een woningcorporatie (het “woonbedrijf”). In de herfst van 2024 wordt in de huurwoning een anti-tank-raket uit een raketwerper van het Joegoslavische model M80 afgevuurd.[25] Dit leidde tot zeer grote schade – ruim 200.000 euro – aan het gehuurde en aan de naastgelegen buurwoning.[26] Ongeveer een jaar later, omstreeks september 2025, zullen de herstelwerkzaamheden zijn afgerond.[27] Het woonbedrijf wil dat de huurders niet meer terugkeren in de woning.

Het woonbedrijf heeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en heeft bij de kantonrechter in kort geding ontruiming van de woning gevorderd. De kantonrechter van de Rechtbank Oost-Brabant heeft in zijn vonnis van 16 december 2024 (ECLI:NL:RBOBR:2024:6736) de ontruimingsvordering in kort geding afgewezen en geoordeeld dat van het woonbedrijf kan worden gevergd dat zij de uitkomst van de bodemprocedure afwacht, omdat de kantonrechter nog over onvoldoende informatie beschikt om een inschatting te kunnen maken van de uitkomst van die bodemprocedure.[28]

In hoger beroep (kort geding) gaat het wederom om de vraag of de huurders moeten worden veroordeeld tot ontruiming. Het hof komt tot een ander oordeel dan de kantonrechter en wijst de ontruimingsvordering van het woonbedrijf toe.

De gemeente is om onbekende redenen in dit dossier niet overgegaan tot sluiting van het gehuurde, wat wellicht had gekund wegens verstoring van de openbare orde. De grond voor buitengerechtelijke ontbinding is om die reden voor het woonbedrijf gelegen in de hiervoor besproken uitzondering 2; het gebruik van het te verwachten huurgenot is geheel onmogelijk geworden (c.q. de woning is onbewoonbaar).[29]

Het hof oordeelt dat buitengerechtelijke ontbinding óók mogelijk is als de huurder het gebruik zelf onmogelijk heeft gemaakt en daarvoor aansprakelijk is.[30] De buitengerechtelijke ontbindingsbevoegdheid is volgens het hof in beginsel toepasselijk op gebreken die aan de huurders toerekenbaar zijn.[31] Dit betreft een interessant en vernieuwend oordeel van het hof, omdat in de rechtsliteratuur wel wordt opgemerkt dat een tekortkoming van de huurder die het gebruik van het gehuurde geheel onmogelijk maakt geen gebrek oplevert (een gebrek is immers per definitie aan de verhuurder toe te rekenen),[32] met als gevolg dat de bevoegdheid om buitengerechtelijk te ontbinden niet van toepassing zou zijn.[33] Dit argument is overigens ook – tevergeefs – door de huurder gevoerd.[34]

De huurders hebben voorts naar het oordeel van het hof in strijd gehandeld met de zorgvuldigheid die van een goed huurder (en overigens ook in het maatschappelijk verkeer) kan worden verwacht.[35] De huurders zijn volgens het hof dan ook aansprakelijk voor de gebreken die aan het gehuurde zijn ontstaan. De conclusie van het hof luidt dat aannemelijk is dat in een eventuele bodemprocedure wordt beslist dat sprake is van een buitengerechtelijke ontbindingsgrond en dat op die grond de ontruiming zal worden gelast.[36]

Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. Volgens het hof heeft het woonbedrijf het recht de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, omdat haar huurders een anti-tank-raket uit een raketwerper hebben afgevuurd, waarmee groot gevaar is gezet en schade is veroorzaakt. Het hof weegt daarnaast mee dat ook in de richting van andere huurders en omwonenden op deze wijze een signaal wordt afgegeven dat dit gedrag niet wordt getolereerd.[37]

5.     Conclusie

In juridisch opzicht bestaat ten aanzien van het arrest nog een belangrijk discussiepunt. Het is immers niet zeker dat de huurder een gebrek kan veroorzaken met als gevolg dat de verhuurder aan een dergelijk gebrek de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding kan ontlenen. Het is derhalve niet uitgesloten dat het (rechts)oordeel van het hof in de toekomst ook zal standhouden. Dit neemt niet weg dat het vanuit maatschappelijk opzicht goed te begrijpen is dat het hof in dit uitzonderlijke geval het beroep van de verhuurder op de buitengerechtelijke ontbindingsverklaring heeft toegestaan.

Op basis van het hier besproken arrest kan (voorlopig) ervan worden uitgegaan dat indien een huurder door eigen toedoen het gebruik van het te verwachten huurgenot geheel onmogelijk maakt en daarvoor aansprakelijk is – zoals volgens het hof dus het geval is door het afvuren van een anti-tank-raket uit een raketwerper in een huurwoning – de verhuurder de bevoegdheid heeft om buitengerechtelijk de huurovereenkomst te ontbinden.

---

[1] Art. 6:265 BW.

[2] Asser/Sieburgh 6-III 2022/670.

[3] Woonruimte (art. 7:232 e.v. BW), winkelruimte (art. 7:290 e.v. BW) of overige (bedrijfs)ruimte (art. 7:230a BW).

[4] Art. 7:235 BW.

[5] Art. 7:236 BW.

[6] Art. 7:231 BW.

[7] HR 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6727, r.o. 3.5 (Tennisvereniging De IJpelaar).

[8] Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/173.

[9] Art. 2 Opiumwet en art. 3 Opiumwet.

[10] Art. 17 Woningwet.

[11] Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/174.

[12] Art. 7:231 lid 2 BW.

[13] Art. 3:37 lid 3 BW.

[14] Zie o.m. Hof ’s-Gravenhage 8 december 2009, ECLI:NL:GHSGR:2009:BK7116, Hof ’s-Hertogenbosch 16 juni 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:2215.

[15] Hof Arnhem 31 januari 2012, ECLI:NL:GHARN:2012:BV2383, WR 2012/56.

[16] Kamerstukken II 1999/00, 26089, nr. 6, p. 37.

[17] Hof Amsterdam 10 januari 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BD1151, WR 2008/58.

[18] Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/174a.

[19] Art. 7:206 BW.

[20] Art. 7:210 lid 1 BW jo. art. 6:267 BW.

[21] Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/57.

[22] Zie Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/58 met verwijzingen naar Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 21; Kamerstukken II 1999/00, 26089, nr. 6, p. 15 en Kamerstukken II 2000/01, 26089 enz., nr. 19, p. 21.

[23] Zie Heikens, in: GS Huurrecht, art. 7:210 BW, aant. 6.

[24] Kamerstukken II 1999/00, 26089, nr. 6, p. 15.

[25] Zie r.o. 3.20.

[26] Zie r.o. 3.1.10.

[27] Zie r.o. 3.8 en 3.16.

[28] Zie r.o. 3.1.1.

[29] Zie r.o. 3.1.3.

[30] In r.o. 3.14 verwijst het hof naar artikel 7:206 lid 2 BW en artikel 7:207 lid 2 BW.

[31] In r.o. 3.14 overweegt het hof dat art. 7:210 BW ook verwijst naar artikel 7:206 BW als geheel en niet uitsluitend naar het eerste lid. Voorts zou de in lid 2 van artikel 7:210 BW genoemde schadevergoedingsverplichting dat nader duidelijk maken.

[32] Art. 7:204 lid 2 BW.

[33] Dit stellen de auteurs, omdat dergelijk door de huurder veroorzaakt ‘onmogelijk gebruik’ buiten het bereik van art. 7:210 BW zou vallen, zie Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/57.

[34] Zie r.o. 3.13.

[35] Zie r.o. 3.21.

[36] Zie r.o. 3.22.

[37] Zie r.o. 3.23.