Woningbouw versnellen: benut de ruimte die de Omgevingswet biedt

De nationale woningbouwopgave vraagt om versnelling. Daarbij wordt al snel gedacht aan kortere procedures of snellere vergunningverlening. De Omgevingswet biedt echter nog een andere mogelijkheid: het omgevingsplan zo inrichten dat geen ruimtelijke bouwvergunning[1] nodig is voor bouwplannen die aan de planregels voldoen.

De Omgevingswet

Sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 is de voormalige bouwvergunning als het ware in tweeën geknipt. Deze knip houdt in dat bij bouwen onderscheid wordt gemaakt tussen:

1. de technische bouwactiviteit; en

2. de omgevingsplanactiviteit, oftewel de ruimtelijke bouwactiviteit.

Voor de technische bouwactiviteit bestaat een wettelijk vergunningstelsel dat is vastgelegd in artikel 5.1, tweede lid, onder a, van de Omgevingswet, in samenhang met de artikelen 2.25-2.27 van het Besluit bouwwerken leefomgeving.

Voor de ruimtelijke bouwactiviteit ligt dat anders. Artikel 5.1, eerste lid, onder a, van de Omgevingswet verbiedt het verrichten van een omgevingsplanactiviteit zonder omgevingsvergunning voor zover het omgevingsplan bepaalt dat een vergunning nodig is. En juist die laatste toevoeging biedt interessante mogelijkheden.

Het omgevingsplan bepaalt of een ruimtelijke bouwvergunning nodig is

Gemeenten kunnen in het omgevingsplan grotendeels zelf bepalen voor welke activiteiten een vergunningplicht wordt opgenomen. Dit maakt het mogelijk om bouwen rechtstreeks in het omgevingsplan toe te staan. Een ruimtelijke bouwvergunning is in die gevallen niet nodig.

Deze inrichting van het omgevingsplan kan bijdragen aan een snellere realisatie van bouwplannen. De winst zit dan niet in het sneller doorlopen van een vergunningprocedure, zoals bij veel andere maatregelen om woningbouw te versnellen, maar in het voorkomen van een dergelijke afzonderlijke procedure. Dat kan de stap van planvorming naar realisatie aanzienlijk versnellen.

De ruimtelijke afweging verdwijnt niet, maar verschuift naar voren

Dat een omgevingsplan voorziet in de mogelijkheid om bouwen direct toe te staan, betekent niet dat de ruimtelijke beoordeling van de bouwmogelijkheden achterwege blijft. Deze beoordeling verschuift enkel naar een eerder moment: de vaststelling van het omgevingsplan.

Bij de vaststelling van een omgevingsplan wordt beoordeeld of de maximale planologische mogelijkheden die het omgevingsplan biedt voldoen aan het vereiste van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.[2] De bouwmogelijkheden kunnen daarbij worden begrensd door bijvoorbeeld bouwpercelen, - percentages en -hoogten op te nemen, zonder ervoor te zorgen dat flexibiliteit voor het maken van een concreet bouwplan onnodig wordt weggenomen. Daarnaast moet uiteraard rekening worden gehouden met de instructieregels van het Rijk en de provincie en met overige relevante regels uit de Omgevingswet en de daarop gebaseerde besluiten.

De ruimtelijke beoordeling wordt daarmee geconcentreerd bij de vaststelling van het omgevingsplan. Als een bouwplan vervolgens past binnen het vastgestelde omgevingsplan, is niet opnieuw een afzonderlijke ruimtelijke beoordeling in het kader van een vergunningprocedure voor de ruimtelijke bouwactiviteit nodig. Juist door de beoordeling op deze manier op één moment te concentreren, kan tijdswinst worden behaald.

Dat betekent niet dat omwonenden en andere belanghebbenden geen rechtsbescherming hebben. Op de voorbereiding van een wijziging van het omgevingsplan is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.[3] Tegen het ontwerp van de wijziging kunnen zienswijzen naar voren worden gebracht. Na de vaststelling van de wijziging van het omgevingsplan kan tevens beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.[4] Ook de rechtsbescherming concentreert zich daarmee rond het omgevingsplan.

Regie én zekerheid door goede afspraken

Het direct toestaan van dergelijke bouwactiviteiten kan voor zowel gemeenten als initiatiefnemers spannend zijn, zeker omdat de Omgevingswet hier mogelijkheden biedt die de oude wetgeving niet bood. Gemeenten willen voldoende regie houden op de uiteindelijke uitwerking van een bouwplan, terwijl initiatiefnemers behoefte hebben aan zekerheid over de vraag of die uitwerking binnen de kaders past. Het maken van afspraken in een anterieure overeenkomst kan daarbij uitkomst bieden. Zo kunnen belangrijke afspraken over de verdere uitwerking van het project vooraf worden vastgelegd en kan aan beide belangen tegemoet worden gekomen.

Een andere blik op woningbouwversnelling

De Omgevingswet biedt gemeenten daarmee een interessante mogelijkheid om anders naar ruimtelijke bouwvergunningen te kijken. De vraag hoeft niet steeds te zijn: hoe kunnen we deze vergunning sneller verlenen?

De vraag kan ook zijn: hebben we deze vergunning eigenlijk nog nodig?

 Benieuwd hoe het omgevingsplan kan worden ingezet om woningbouw te versnellen? Neem dan gerust contact met ons op.

[1] Met ‘ruimtelijke bouwvergunning’ wordt in deze blog bedoeld: een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit (OPA) als bedoeld in artikel 5.1, eerste lid, onder a, van de Omgevingswet.

[2] Voorheen was dit criterium: “een goede ruimtelijke ordening”.

[3] De uniforme openbare voorbereidingsprocedure.

[4] Artikel 2, bijlage 2, van de Algemene wet bestuursrecht.