Aansprakelijkheid in het huidige recht

Op grond van de huidige regelingen (Burgerlijk Wetboek, UAV 2012 en UAV-GC 2005), is de aannemer niet meer aansprakelijk voor gebreken die de opdrachtgever ten tijde van de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Het risico voor gebreken wordt bij oplevering overgeheveld van de aannemer naar opdrachtgever. De aannemer blijft alleen aansprakelijk voor gebreken die ondanks nauwlettend toezicht van de opdrachtgever niet ontdekt hadden kunnen worden. Het gaat kortom om verborgen gebreken (zie par. 12 lid 2 UAV, vergelijkbaar met par. 28 lid 1 UAV-GC). Die gebreken moeten bovendien wel binnen een redelijke termijn na ontdekking daarvan worden gemeld.

Een nieuw kader

Na inwerkingtreding van de Wkb wordt afscheid genomen van het beginsel dat de aannemer na oplevering niet langer aansprakelijk is voor gebreken. Onder de nieuwe wet geldt juist dat de aannemer aansprakelijk is voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze hem niet zijn toe te rekenen (art. 7:758 lid 4 BW). Het uitgangspunt wordt dus dat de aannemer ook aansprakelijk is voor verborgen gebreken; een duidelijke breuk met het verleden.

Het proces-verbaal bij oplevering gaat onder de Wkb een belangrijke rol spelen. Immers, is een gebrek niet op het proces-verbaal van oplevering vermeld, blijft de aannemer daarvoor aansprakelijk. De aannemer wordt aansprakelijk voor zowel verborgen gebreken alsook de zichtbare gebreken bij oplevering, tenzij deze zijn opgenomen in het proces-verbaal.

Afwijken van het nieuwe aansprakelijkheidsregime?

De regeling is van semi-dwingend recht voor consument opdrachtgevers; bij overeenkomst afwijken ten nadele van deze groep opdrachtgevers is dus niet mogelijk. De nieuwe uitgangspunten gelden ook voor zakelijke opdrachtgevers (b2b), zij het dat deze bepaling voor hen van regelend recht is, wat betekent dat partijen hiervan kunnen af wijken. Dit kan overigens alleen indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is overeengekomen.

De wetgever heeft in de memorie van toelichting bij de Wkb geen antwoord gegeven op de vraag wat ‘uitdrukkelijk’ overeengekomen inhoudt, maar een enkele verwijzing naar de meest gebruikte sets algemene voorwaarden in de bouw (UAV/UAV-GC) zal in elk geval - niet langer - afdoende zijn. Alleen wanneer uitdrukkelijk in de overeenkomst is afgeweken van het gewijzigde wettelijke aansprakelijkheidsregime, kan een beroep worden gedaan op van de wet afwijkende aansprakelijkheidsregelingen zoals geregeld in par. 12 UAV of par. 28 UAV-GC.

Ons advies strekt er op dit punt toe om uw contracten na te lopen en te bezien of uw (model)contracten aanpassing behoeven.

Overgangsrecht

De op 1 januari 2021 lopende projecten vallen niet onder de werking van de Wkb. De datum van het aangaan van de overeenkomst is hierbij bepalend. Er zijn twee uitzonderingen, te weten de verscherpte waarschuwingsplicht (art. 7:754 BW) en de verplichting tot het aanleveren van een opleverdossier (art. 7:757a BW). Deze twee verplichtingen hebben onder de Wkb directe werking. Dit betekent dus dat wanneer de oplevering van projecten ná 1 januari 2021 is voorzien, nu al een opleverdossier ‘nieuwe stijl’ dient te worden ingericht.

De kwaliteitsborger

Zoals gezegd, beoogt de Wkb de kwaliteit en toezicht (en daarmee bouwveiligheid) in de bouw te verbeteren. De markt krijgt hierbij ruimte voor het ontwikkelen en onderhouden van eigen instrumenten. Zo dient de vergunningaanvrager de kwaliteit van het beoogde bouwwerk vooraf aan te tonen en ook zelf te waarborgen. De rol van de gemeente wordt beperkt tot toezicht achteraf. Onder de Wkb worden bouwplannen niet langer vooraf door de gemeente getoetst aan het Bouwbesluit. Daarvoor komt in de plaats de nieuwe figuur van de (private) kwaliteitsborger. Deze kwaliteitsborger wordt door de vergunningaanvrager gecontracteerd – en valt binnen zijn risicosfeer – en heeft tot taak om de bouwplannen technisch te toetsen. Ook gedurende de uitvoering van het werk blijft de borger betrokken om de kwaliteit te waarborgen. In deel 2 van deze blogserie over de Wkb, dat later dit voorjaar zal verschijnen, zal nader stilgestaan worden bij de rol van de private kwaliteitsborger.

Afsluiting

De aansprakelijkheid van de aannemer voor gebreken in het gerealiseerde werk zal onder het komend recht alleen eindigen bij oplevering, indien die gebreken zijn opgetekend in proces-verbaal. Voor alle overige gebreken geldt dat de aannemer in beginsel aansprakelijk is, tenzij de aannemer kan aantonen dat de gebreken hem niet toegerekend kunnen worden. Willen zakelijke partijen van het nieuwe aansprakelijkheidsregime onder de Wkb afwijken, dan kan dit, maar zullen zij dit uitdrukkelijk in de overeenkomst moeten opnemen. Een goed contract krijgt daarmee nog meer dan voorheen relevantie voor betrokken bouwpartijen.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit blog? Wilt u weten wat de gevolgen van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen voor uw bedrijf zijn en hoe u deze in uw overeenkomsten of algemene voorwaarden kan incorporeren? Van der Feltz adviseert en geeft cursussen (waaronder een in-house ontbijtsessie) over de Wkb. Raadpleeg hiervoor de website. Wij zijn u graag van dienst.