Bij appartementencomplexen is het – zacht uitgedrukt – juridisch ingewikkelder om deze transitie te doorlopen. In dit blog bespreek ik deze complexiteit aan de hand van een recente uitspraak van het gerechtshof Den Haag (een arrest in kort geding), waarin wordt geoordeeld dat de bewoners van een appartementencomplex – in deze concrete casus – de aansluiting op het warmtenet en al het werk dat daarvoor nodig is, ook in hun appartementen, hebben te accepteren. Het VvE-besluit tot aansluiting op een warmtenet bindt (in dit specifieke geval) namelijk alle gezamenlijke eigenaars, aldus het gerechtshof (gerechtshof Den Haag 19 december 2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:2742).

Verduurzaming appartementencomplexen

Dat de warmtetransitie voor appartementencomplexen ingewikkeld is, heeft wat mij betreft zonder meer ook een juridische oorzaak en houdt ermee verband dat de grond en het daarvan deel uitmakende complex is betrokken in een gemeenschap, waar eigenaars gezamenlijk aanspraken op hebben. De gemeenschap bestaat uit gemeenschappelijke delen en privé delen van de grond en het gebouw. De akte van splitsing (en het daarin opgenomen splitsingsreglement) bepaalt wat gemeenschappelijk is en wat privé, waarbij in ieder geval geldt dat het appartement van de individuele eigenaar zelf privé is.[1] Het beheer van die gemeenschap, waaronder begrepen het onderhoud, het vervangen, slopen of nieuwbouw (van de zaken die tot die gemeenschap behoren) ligt bij de VvE. Voor de warmtetransitie is dit relevant omdat voor de onderdelen van energiesystemen die in splitsingsakten zijn aangewezen als gemeenschappelijk, de VvE dus gaat over de transitie van het ene naar het andere systeem.[2]

Concreet komt het erop neer dat in de splitsingsdocumentatie moet worden gekeken naar wat er in een concreet gebouw wél en niét onder de besluitvorming van de VvE enerzijds, of de eigenaar zelf anderzijds, valt. Is de techniek die in een complex moet worden gewijzigd met het oog op de transitie in de splitsingsdocumentatie als gemeenschappelijk bestempeld (zoals een collectieve cv-ketel in de stookruimte van een gebouw, een inpandig leidingstelsel of een kanaal voor de afvoer van verbrandingsgassen van een privé cv-ketel), dan is sprake van een VvE-bevoegdheid. Is die techniek als privé bestempeld, dan gaat de VvE er niet over en is de transitie een eigenaarsaangelegenheid. Wil de VvE, bijvoorbeeld om financiële redenen, toch een bevoegdheid krijgen, dan moet de akte gewijzigd worden. Kortom, de splitsingsdocumentatie is van groot belang.

De splitsingsakte

De relevante regels voor de gemeenschap worden per splitsingsakte voor ieder appartementencomplex bepaald. Er is een grote variatie aan regels denkbaar, waarbij de eigenaars voor de inhoud van hun splitsingsakte kunnen putten uit modelreglementen van de notariële beroepsgroep. Op basis van de splitsingsregels zijn er twee scenario's denkbaar voor de warmtetransitie. Deze worden hieronder toegelicht.

Het eerste scenario is dat op basis van de splitsingsregels wordt geconstateerd dat alle in het complex aanwezige zaken, die samenhangen met het energiesysteem een privé aangelegenheid zijn. De appartementseigenaar zorgt dan zelf voor verwarming en/of een warme douche in zijn appartement, bijvoorbeeld door middel van een (gasgestookte) cv-ketel en/of boiler, een systeem van transport van de warmte door het appartement en een systeem voor afvoer van verbrandingsgassen die vrijkomen bij die verwarming (bijvoorbeeld door een rookgasafvoerkanaal door het pand naar het dak van het pand, de schoorsteen uit). De installaties zijn in dit scenario in de splitsingsregels als privé bestempeld. De VvE is dan niet bevoegd tot het nemen van beslissingen over de warmtetransitie.[3]

Het tweede scenario is dat er op basis van de splitsingsregels wordt geconstateerd dat de warmtevoorziening in een gebouw, hoewel er mogelijk wel privé installaties aanwezig zijn in de appartementen zelf, een gemeenschappelijk karakter heeft. Bijvoorbeeld doordat een collectieve cv-ketel in een gemeenschappelijke stookruimte van het gebouw voorziet in de warmte voor ruimteverwarming en/of warm tapwater via een inpandig leidingstelsel (blokverwarming). Een andere mogelijkheid is dat er een collectief systeem van kanalen door het complex loopt dat de privé verwarmingsinstallaties van appartementseigenaars verbindt met de buitenlucht door collectieve rookgasafvoerkanalen). [4] Op basis van de splitsingsregels moet in dit tweede scenario de conclusie worden getrokken dat de VvE wél gaat over de warmtetransitie. Met het hierna te bespreken arrest is duidelijk geworden dat die gevolgen door alle eigenaars – tot op zekere hoogte – moeten worden geaccepteerd. Hoewel de uitkomst van de procedure - appartementseigenaars moeten het VvE-besluit opvolgen – misschien anders doet vermoeden, is er wel degelijk een bescherming voor de eigenaars. Ook dat zal hierna worden besproken.

Gerechtshof oordeelt dat het besluit tot aansluiting op een warmtenet (in dit geval) bindend is

De VvE van het Rotterdamse appartementencomplex ‘Poort van Zuid’ heeft tweemaal met succes een juridische procedure (kort geding) gevoerd tegen enkele appartementseigenaars over een aansluiting op een warmtenet. Het gaat over de aansluiting van het complex op het warmtenet van Vattenfall. In deze zaak heeft de VvE een besluit genomen tot het vervangen van het ene collectieve systeem (rookgasafvoerkanalen) door een ander collectief systeem (aansluiting op stadsverwarming). Achtergrond van het VvE-besluit is, dat was gebleken dat het collectieve systeem van rookgasafvoerkanalen niet meer veilig te gebruiken was vanwege de daarop aangesloten (verschillende soorten) privé ketels. De VvE heeft er uiteindelijk in de vergadering de voorkeur aan gegeven om aan te sluiten op het warmtenet (van Vattenfall) in plaats van de rookgasafvoerkanalen te vervangen.

Het gerechtshof komt tot het oordeel dat het VvE-besluit om appartementen te laten verwarmen door een collectieve aansluiting op een warmtenet en aanpassingen te laten plegen ín de appartementen van de eigenaars genomen mag worden door de VvE. De omstandigheid dat er een aantal bewoners niét op dat warmtenet zitten te wachten en daarom weigeren de aanpassingen in de woningen te laten verrichten, doet daaraan niets af volgens het gerechtshof. Het VvE-besluit bindt alle gezamenlijke eigenaars, zodat zij ook moéten meewerken aan de uitvoeringshandelingen, óók in het appartement zelf.

Maar: appartementsrechten worden wel beschermd (binnen termijn van één maand na het besluit)

In het arrest komt goed tot uiting dat het VvE-besluit, hoewel dat rechtmatig is genomen, een behoorlijke impact heeft op de eigenaars in het complex. Het gerechtshof besteedt uitdrukkelijk aandacht daaraan door te oordelen over de vraag of er met succes een beroep op vernietiging dan wel nietigheid van het VvE-besluit kan worden gedaan. Zulks dus juist ter bescherming van de belangen van die eigenaars die mogelijk helemaal niet zitten te wachten op de aansluiting. Bij die beoordeling komt het gerechtshof uiteindelijk tot de conclusie dat beide beroepen niet kunnen slagen. Voor een beroep op vernietiging (op basis van artikel 5:130 BW) zijn de eigenaars simpelweg te laat, aangezien zij daarvoor binnen een termijn van één maand vanaf het moment van (veronderstelde) kennisname van het VvE-besluit zich tot de kantonrechter hadden moeten wenden, op welke termijn zij ook nog eens uitdrukkelijk zijn gewezen toen het VvE-besluit werd genomen. Van nietigheid is evenmin sprake, allereerst niet omdat er geen fundamenteel totstandkomingsgebrek wordt geconstateerd, anderzijds niet omdat het niet in strijd met de akte (dan wel de daarbij behorende tekening) en de daaruit volgende goederenrechtelijke implicaties is.

Het zou wat mij betreft geen uitgemaakte zaak zijn als wél tijdig was verzocht om vernietiging. Het had naar mijn oordeel ook goed gekund dat een kantonrechter dan in eerste aanleg al zou hebben bepaald dat het VvE-besluit moest worden vernietigd vanwege de impact op de (financiële positie) van de eigenaar die nu niet langer zijn appartement kan verwarmen of warm kan douchen door zijn eigen aangeschafte ketel. Kort gezegd kan een besluit van de VvE namelijk worden vernietigd wanneer de inhoud of het totstandkomingsproces– na een afweging van belangen – strijdig is met de redelijkheid en billijkheid.[5] Die strijdigheid zou mijns inziens bijvoorbeeld kunnen worden gevonden in de omstandigheid dat een VvE het belang van een eigenaar die nét een nieuwe cv-ketel heeft aangeschaft niet voldoende zorgvuldig heeft laten meewegen in het besluit om een collectief systeem van verwarmen te implementeren.[6]

Conclusie

Voor de energietransitie verdient dit arrest absoluut de aandacht. Het feit dat een VvE geldig mag besluiten over te gaan op een andere (duurzamere) warmtebron, ook wanneer hiertoe werkzaamheden benodigd zijn in privégedeelten, biedt perspectief. Immers: het alternatief is aktewijziging, hetgeen veel tijd kost en waaraan hoge eisen worden gesteld. Wel moet de waarde niet worden overschat: individuele eigenaren hebben (mits tijdig verzocht) een bescherming door de mogelijkheid tot vernietiging door de kantonrechter, én de kwalificatie van de concrete zaken in een complex op basis van het splitsingsreglement blijft maatwerk.     

--

[1] Zie in de wet: artikel 5:111 lid b BW in combinatie met art. 5:106 lid 4 BW.

[2] Zie in de wet: artikel 5:126 BW in combinatie met artikel 5:111 BW en artikel 3:170 BW.

[3] Zie voor rechtspraak over een individueel rookgasafvoerkanaal bijvoorbeeld: gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 14 augustus 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:7317.

[4] Zie voor rechtspraak over een collectief rookgasafvoerkanaal bijvoorbeeld: gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 28 december 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:11883.

[5] Zie artikel 5:130 BW in samenhang met artikel 2:15 lid 1 BW.

[6] Zie over de zorgvuldige belangenafweging die de VvE moet maken bijvoorbeeld nog in een recent vonnis: Rb. Oost-Brabant 8 februari 2024, ECLI:NL:RBOBR:2024:829. En van langer geleden bijvoorbeeld ook in een zaak bij de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland over situatie waarin een VvE-besluit op dié grond wordt vernietigd (die zaak ging om het besluit om ineens (veel) strengere eisen aan geluidwaarden van vloeren te stellen): Rb. Noord-Holland 13 augustus 2014, ECLI:NL:RBNHO:2014:7559