Het Didam I-arrest in het kort

De Hoge Raad overweegt in het Didam-arrest dat bij privaatrechtelijk handelen van een overheidslichaam uit het gelijkheidsbeginsel, een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur, een mededingingsnorm voortvloeit. Op grond van deze mededingingsnorm moet een overheidslichaam ruimte bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen naar een onroerende zaak. Deze ruimte dient volgens de Hoge Raad te worden geboden door het organiseren van een selectieprocedure waarin aan de hand van selectiecriteria die objectief, toetsbaar en redelijk zijn een gegadigde wordt geselecteerd.

Daarnaast moet de overheid een passende mate van openbaarheid verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak. Het overheidslichaam zal dus tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid moeten scheppen door informatie over de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria bekend te maken op een zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.

Van de hoofdregel om een selectieprocedure te moeten volgen bij gronduitgifte kan worden afgeweken indien vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van de objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de verkrijging van de onroerende zaak. In dat geval dient het overheidslichaam het voornemen tot gronduitgifte tijdig op zodanige wijze bekend te maken dat eenieder daarvan kan kennisnemen.

Het Didam II-arrest

Het Didam I-arrest heeft veel pennen in beweging gebracht, ook op deze site. Dit vanwege allerlei nieuwe vragen die de Didam-regels op hun beurt opriepen.

Onder meer stond ter discussie vanaf welk moment de Didam-regels gelden. Een andere vraag die de gemoederen bezighield was, welke gevolgen het Didam-arrest heeft op overeenkomsten die strijdig zijn met de daarin geformuleerde regels, maar gesloten waren vóórdat de Hoge Raad zijn arrest van 26 november 2021 wees.

In het arrest van vandaag oordeelt de Hoge Raad dat de regels uit het Didam-arrest ook van toepassing zijn op handelen van een overheidslichaam dat heeft plaatsgevonden voorafgaande aan het Didam I-arrest.

Verder oordeelt de Hoge Raad dat een koopovereenkomst die in strijd met de Didam-regels is gesloten, niet om die reden nietig of vernietigbaar is. Een dergelijke overeenkomst is dus rechtsgeldig, ook al blijkt achteraf dat de overheid bij het sluiten daarvan de regels niet of niet goed heeft gevolgd. In aanvulling daarop overweegt de Hoge Raad dat als de overheid in strijd met de Didam-regels overgaat tot verkoop van een onroerende zaak, zij in beginsel onrechtmatig handelt jegens een (potentiële) gegadigde die bij die verkoop ten onrechte geen gelijke kans heeft gekregen. Die (potentiële) gegadigde kan mogelijk aanspraak maken op schadevergoeding. Ook kan onder omstandigheden aanleiding bestaan om op vordering van de gegadigde het overheidslichaam te verbieden om tot verkoop of tot levering aan een ander over te gaan.

Tot slot maakt de Hoge Raad in het arrest (nog eens) duidelijk dat een overheidslichaam over beleidsruimte beschikt om op basis van zakelijke (objectieve) voorwaarden tot een ontwikkelingsplan te komen waar slechts één partij aan kan voldoen. Dat laat onverlet dat ook in dat geval het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend moeten maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen. Bovendien moet in een dergelijk geval worden gemotiveerd, waarom naar het oordeel van het overheidslichaam op grond van de genoemde criteria bij voorbaat vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen, dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.

Tot slot

Met het Didam-II arrest heeft de Hoge Raad duidelijkheid gegeven over een aantal vragen die bij de toepassing van de Didam-regels kunnen rijzen. Benieuwd naar de consequenties van het arrest in uw concrete zaak? Het team van Van der Feltz denkt graag met u mee.