In een conclusie van 24 januari 2025 bespreekt de AG naar aanleiding van een beroep op de koop breekt geen huur regel door de economisch eigenaren van een aantal panden in verband met een mogelijke executieverkoop van die panden, of economisch eigendom kwalificeert als een huurovereenkomst. De aanleiding voor die vraag is dat sprake is van ingebruikgeving van de panden aan de economisch eigenaren en de voldoening van een tegenprestatie. Daarmee is op het eerste gezicht sprake van de kernelementen van een huurovereenkomst. Met het hof oordeelt de AG dat geen sprake is van een huurovereenkomst, omdat niet is voldaan aan het kernelement van een tegenprestatie als bedoeld in art. 7:201 BW. Zie hierover verder ons andere blog waarin hier verder op in wordt gegaan.

De AG geeft in zijn conclusie verder een overzicht van het begrip economisch eigendom. Daarnaast bespreekt de AG aan de hand van het Timeshare-arrest van de Hoge Raad of de economisch eigendom in kwestie moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst.

Het begrip economisch eigendom

Tot 1995 was bij de verkoop van vastgoed de reden om voor een overdracht van de economisch eigendom te kiezen, veelal gelegen in het feit dat daarover geen overdrachtsbelasting verschuldigd was. Inmiddels regelt art. 2 lid 2 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR), dat wel overdrachtsbelasting verschuldigd is. Dit wetsartikel geeft ook een omschrijving van het (fiscale) begrip economische eigendom:

“Onder economische eigendom wordt verstaan een samenstel van rechten en verplichtingen met betrekking tot de in het eerste lid bedoelde onroerende zaken of rechten waaraan deze zijn onderworpen, dat een belang bij die zaken of rechten vertegenwoordigt. Het belang omvat ten minste enig risico van waardeverandering en komt toe aan een ander dan de eigenaar of beperkt gerechtigde. Onder de verkrijging van de economische eigendom van onroerende zaken of van rechten waaraan deze zijn onderworpen wordt mede verstaan de verkrijging van een samenstel van rechten en verplichtingen dat een belang als hiervoor bedoeld vertegenwoordigt bij een bestanddeel van een onroerende zaak dat zelfstandig aan een recht kan worden onderworpen, dan wel bij een recht waaraan een onroerende zaak kan worden onderworpen.”

Tegenwoordig wordt om uiteenlopende redenen gekozen voor economisch eigendom. Bijvoorbeeld omdat partijen niet willen dat door een inschrijving in het kadaster openbaar wordt gemaakt wie de economisch eigenaar van een registergoed is of, vanuit concurrentieoverwegingen, hoe hoog de koopprijs van een registergoed was. Bij projectontwikkeling wordt om fiscale redenen regelmatig de economisch eigendom overgedragen vooruitlopend op een ABC-levering. Ook in de regelgeving die ziet op de netbeheerders van energienetwerken speelt het begrip economisch eigendom een rol. Evenals in de WBR vereist de wettelijke definitie in die regelgeving dat het risico van waardeverandering bij de economisch eigenaar ligt  (zie art. 3b van de Gaswet en art. 10a van de Elektriciteitswet).

Economisch eigendom komt niet terug in het Burgerlijk Wetboek. De AG haalt de Parlementaire geschiedenis aan, waaruit blijkt dat de wetgever het niet nodig heeft gevonden de figuur van economisch eigendom te regelen naast rechtsfiguren als huur, huurkoop en de beperkte zakelijke rechten, zoals vruchtgebruik of erfpacht. Dit betekent dat economisch eigendom goederenrechtelijk geen betekenis heeft en heeft slechts een verbintenisrechtelijk karakter heeft.

De AG wijst erop dat de Hoge Raad het begrip heeft gekarakteriseerd als het bestaan van een aantal verbintenisrechtelijke rechten en verplichtingen met betrekking tot een zaak, die niet in alle gevallen dezelfde inhoud behoeven te hebben. Ook in de literatuur wordt aan het begrip niet één specifieke betekenis gegeven. Het begrip wordt gebruikt als verzamelterm voor verschillende rechtsverschijnselen waarbij de economische waarde van een goed toekomt aan een ander dan de juridisch rechthebbende.

Zoals blijkt uit de onderhavige casus waarin de panden onderwerp werden van een executieverkoop, heeft de economisch eigenaar niet altijd een sterke positie ten aanzien van het gebruik van de zaak, zelfs een minder sterkte positie dan een gebruiker op grond van een (voor het vestigen van het hypotheekrecht afgesloten) huurovereenkomst. Dit maakt de vraag relevant waar het onderscheid ligt tussen economische eigendom en huur.

Onderscheid economisch eigendom en huur: de “alsgeheeltoets”

Zowel bij de economisch eigendom in kwestie als bij een huurovereenkomst, is sprake van een ingebruikgeving door de (juridisch) eigenaar en een daartegenover staande tegenprestatie van de gebruiker. Dat maakt echter nog niet dat de economisch eigendom moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst.

Bij de beoordeling van dit aspect grijpt de AG terug op het Timeshare-arrest van de Hoge Raad. Uit dat arrest volgt dat een overeenkomst die op zichzelf voldoet aan de kernelementen van een huurovereenkomst, te weten ingebruikgeving en de voldoening van een tegenprestatie, niet per definitie als een huurovereenkomst moet worden aangemerkt. De Hoge Raad heeft bepaald dat het van de omstandigheden van het geval afhangt of de inhoud van een overeenkomst als huur moet worden gekwalificeerd. Dit criterium wordt sindsdien aangeduid als de “alsgeheeltoets”.

De AG bespreekt dat bij de kwalificatie van de overeenkomst:

1.        eerst aan de hand van de Haviltexmaatstaf (en dus mét inachtneming van de partijbedoelingen) moet worden vastgesteld welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen, en 

2.        vervolgens op basis van objectieve criteria (zodat de partijbedoelingen geen rol spelen) moet worden bezien of de aldus door uitleg vastgestelde elementen kwalificeren als “ingebruikgeving” en “tegenprestatie” in de zin van art. 7:201 BW, en 

3.        tenslotte ruimte kan bestaan voor de alsgeheeltoets én voor de vraag of sprake is van een gemengde overeenkomst in de zin van art. 6:215 BW: 

-            op basis van alsgeheeltoets kan volgens de AG tot het oordeel worden gekomen dat de overeenkomst in haar geheel te weinig gelijkenissen met huur vertoont, zodat de huurbescherming niet van toepassing is; 

-            de toets aan art. 6:215 BW kan leiden tot de conclusie dat sprake is van een gemengde overeenkomst en de strekking van de overeenkomst zich tegen toepassing van het huurregime verzet.

In de zaak die voorlag was het hof niet aan de derde stap toegekomen, omdat het bij de tweede stap al oordeelde dat niet was voldaan aan het element “tegenprestatie” in de zin van art. 7:201 BW. Kort gezegd, was dit oordeel erin gelegen dat de tegenprestatie verband hield met het gebruik van de panden als beoogd eigenaar en niet als huurder.

De AG gaat wel kort in op de mogelijke uitkomst van toepassing van de derde stap. Hij acht het zowel te verdedigen dat daaruit zou volgen dat – op basis van de alsgeheeltoets - de overeenkomst als geheel te weinig gelijkenissen vertoont met huur en om die reden de huurbescherming niet van toepassing is als dat sprake is van een gemengde overeenkomst en de strekking daarvan zich tegen toepasselijkheid van het huurregime verzet.

De alsgeheeltoets van het Timeshare-arrest ook door de Hoge Raad bevestigd

In de literatuur bestond discussie over de vraag of de alsgeheeltoets nog gold of dat deze was achterhaald door de zogenaamde “kwalificatie-arresten” van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2019:2034 en ECLI:NL:HR:2020:1746).  Zoals hiervoor besproken, gaat de AG er in zijn conclusie vanuit dat de alsgeheeltoets onverminderd kan worden toegepast. Dit is een aantal dagen later bevestigd door de Hoge Raad. Het arrest in kwestie draait om een vaststellingsovereenkomst op grond waarvan de kinderen van een overleden huurster de woning na haar overlijden nog een aantal maanden in gebruik mochten hebben tegen betaling van een schadevergoeding ter hoogte van de laatste geldende huurprijs, en waarin was overeengekomen dat de kinderen de woning na die termijn zouden ontruimen. De Hoge Raad moest de vraag beantwoorden of deze vaststellingsovereenkomst moest worden aangemerkt als een huurovereenkomst, en beantwoordt deze vraag ontkennend. Zie hierover ons andere blog.