De Hoge Raad heeft onlangs een arrest gewezen (ECLI:NL:HR:2024:389) dat enige handvatten biedt voor de beantwoording van deze vragen.

De Hoge Raad beslist dat de bevoegdheid tot opschorting, net als aan partijen bij een andere wederkerige overeenkomst als bedoeld in artikel 6:261 BW, ook toekomt aan partijen bij een huurovereenkomst. Ten aanzien van de concrete casus die voorlag, besliste de Hoge Raad daarnaast dat de verhuurder onder de gegeven omstandigheden mocht opschorten.

Het oordeel van de Hoge Raad berust echter in hoge mate op de omstandigheden van het geval. Het onderscheid tussen opschorting en eigenrichting, bijvoorbeeld door het vervangen van de sloten, is daardoor nog niet voor elke situatie even helder.

De Hoge Raad stelt voorop dat dit geval erdoor wordt gekenmerkt dat de huurder is opgehouden de huur te betalen en het gehuurde heeft verlaten, waarna verhuurder het gehuurde voor de huurder heeft afgesloten (lees: de sloten heeft vervangen). De Hoge Raad bedient zich hier van (onder andere) de feitelijke term ‘verlaten’. Een vereiste voor opschorting lijkt – naast uiteraard een betalingsachterstand – dat geen sprake (meer) is van verschaffing van het huurgenot. In het geval van de uitspraak van de Hoge Raad was de verschaffing van het huurgenot ten einde gekomen doordat de huurder het gehuurde had ‘verlaten’. Als daaraan niet is voldaan en de verhuurder toch de sloten vervangt, loopt de verhuurder al snel het risico zich schuldig te maken aan eigenrichting.

De uitspraak van de Hoge Raad roept de vraag op wanneer een verhuurder ervan uit mag gaan dat een huurder het gehuurde daadwerkelijk heeft verlaten. Dit zal telkens afhangen van de omstandigheden van het geval, waarvan we hierna enkele zullen bespreken.


Casus

De zaak gaat over de verhuur van bedrijfsruimte in de zin artikel 7:230a BW. De huurder betaalde sinds januari 2019 geen huur meer en verliet het gehuurde in mei 2019. Daarna heeft de huurder op aandringen van de verhuurder de sleutels ingeleverd. De verhuurder heeft vervolgens de sloten van het gehuurde vervangen en de huurder in juli 2019 laten weten dat hij geen aanleiding zag om (opnieuw) het huurgenot te verschaffen, omdat de huurder het gehuurde had verlaten en een aanzienlijke huurachterstand had. De huurder heeft in juli 2019 een buitengerechtelijke ontbindingsverklaring uitgebracht, en stelde zich daarbij op het standpunt dat de verhuurder tekortschoot in zijn verplichtingen onder de huurovereenkomst. De verhuurder heeft het gehuurde, bestaande uit twee units, per 1 december 2019 en 1 april 2020 verhuurd aan verschillende nieuwe huurders.

De verhuurder is een procedure gestart om de huurovereenkomst te laten ontbinden. Naast ontbinding vorderde de verhuurder de achterstallige huurtermijnen tot aan de ingangsdatum van de huurovereenkomsten met de nieuwe huurders en contractuele boetes. 

De huurder nam het standpunt in dat zij geen huur (en dus geen boetes) verschuldigd was, omdat, kort gezegd, zij door toedoen van de verhuurder geen huurgenot meer had gehad. Ook meende de huurder dat een verhuurder niet mag overgaan tot opschorting van het huurgenot.

Zowel de kantonrechter als het hof stelden de verhuurder in het gelijk. De huurder stelde cassatieberoep in.

Volgens de huurder had de verhuurder niet het huurgenot mogen opschorten, want:

1.     de verplichting tot terbeschikkingstelling zou een voortdurende verplichting zijn die niet voor het verleden alsnog kan worden nagekomen wanneer de huurder zijn betalingsachterstand aanzuivert;

2.     opschorting zou vooruitlopen op ontbinding en dus in strijd zijn met de ratio van de wet (art. 7:231 BW), omdat ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak op grond van de wet alleen door de rechter kan worden uitgesproken;

3.     de verplichting tot het verschaffen van het huurgenot zou de kern- of hoofdverplichting van de verhuurder zijn.

De huurder onderbouwt zijn drie argumenten (onder meer) door te verwijzen naar vier eerdere uitspraken van lagere rechters.[1] In die uitspraken werd, kort gezegd, aangenomen dat een verhuurder zijn verplichting tot het verschaffen van het huurgenot in beginsel niet mag opschorten, tenzij sprake is van (zeer) bijzondere omstandigheden.

Hoge Raad: opschorting huurgenot in dit geval mogelijk

De Hoge Raad ziet dit dus anders. Hij beslist dat de opvatting dat een verhuurder zijn verplichting tot het (blijven) verschaffen van het huurgenot in beginsel niet kan opschorten onjuist is. Partijen bij een huurovereenkomst zijn, net als partijen bij andere wederkerige overeenkomsten als bedoeld in artikel 6:261 BW, op grond van dat wetsartikel bevoegd om de nakoming van hun verplichtingen op te schorten indien de andere partij de huurovereenkomst de daartegenover staande verplichting niet nakomt. Het verschaffen van huurgenot en het betalen van de huur zijn zulk soort tegenover elkaar staande verplichtingen.

Voor het oordeel dat de verhuurder in deze zaak mocht opschorten, kent de Hoge Raad expliciet waarde toe aan de feiten en omstandigheden van dit specifieke geval. De Hoge Raad verwoordt dit als volgt:  

“Dit geval wordt erdoor gekenmerkt dat de huurder is opgehouden de huur te betalen en het gehuurde heeft verlaten, waarna de verhuurder het gehuurde voor de huurder heeft afgesloten. De aan de onderdelen 1.2 en 1.4 ten grondslag liggende opvatting dat een verhuurder in zo’n geval de nakoming van zijn verplichting tot het (blijven) verschaffen van het huurgenot (in beginsel) niet kan opschorten, is onjuist.”

Kortom, onder bepaalde omstandigheden is het voor de verhuurder dus mogelijk om het huurgenot op te schorten.

Terzijde wijzen we erop dat dan uiteraard wel ook aan de overige eisen voor opschorting moet zijn voldaan. Dit betekent dat de vordering op de andere partij opeisbaar moet zijn, dat er voldoende samenhang moet bestaan tussen de opschorting en de verplichting die niet wordt nagekomen, dat de wederpartij nog moet kunnen nakomen en dat de opschorting redelijk en billijk moet zijn (waaronder begrepen: proportioneel).

Let wel: als een verhuurder die zich op opschorting beroept, terwijl niet aan de eisen voor opschorting is voldaan, zal dat al snel neerkomen op eigenrichting. Daar zullen we hierna verder op in gaan.

Waar ligt de grens tussen opschorting en eigenrichting?

In zijn conclusie voorafgaand aan het arrest van de Hoge Raad waarschuwt A-G Valk voor eigenrichting. Volgens de A-G vormt een betalingsachterstand geen aanleiding tot het vervangen van de sloten wanneer het gehuurde (nog of al) in gebruik is. Dit zou neerkomen op het ‘terugnemen’ van een reeds verrichte prestatie: de verschaffing van het huurgenot. De A-G maakt de vergelijking met een aannemingsovereenkomst waarbij de aannemer een trap heeft gerealiseerd. Die aannemer mag die trap ook niet zomaar weer verwijderen in geval van niet-betaling door de opdrachtgever. Dit soort handelen zou neerkomen op eigenrichting en is onrechtmatig. Wanneer sprake is van opschorting of van eigenrichting in situaties waarin de verhuurder het huurgenot opschort, bijvoorbeeld door de sloten te vervangen, is met dit arrest echter nog niet geheel duidelijk.

Als gezegd berustte het oordeel van de Hoge Raad dat opschorting was toegestaan onder meer op het feit dat het gehuurde in dit geval door de huurder verlaten was. Het antwoord op de vraag in welke (andere) gevallen het gehuurde ook kan worden beschouwd als door de huurder ‘verlaten’, zal moeten worden ingevuld door de omstandigheden van het geval.

Is het noodzakelijk dat de huurder de sleutels inlevert, zoals in de zaak bij de Hoge Raad het geval was? Of kan al worden aangenomen dat de huurder het gehuurde heeft verlaten als de verhuurder constateert dat het gehuurde al geruime tijd leegstaat en de huurder niet meer reageert op pogingen tot contact?

Enerzijds valt er iets voor te zeggen dat de huurder het gehuurde nog niet ‘verlaten’ heeft als hij de sleutels nog niet heeft ingeleverd. Hij heeft dan nog steeds de toegang tot het gehuurde, wat een argument kan zijn om aan te nemen dat het huurgenot (nog steeds) aan hem wordt verschaft. Anderzijds zou wat ons betreft ook uit andere gedragingen mogen worden afgeleid dat het gehuurde door huurder ‘verlaten’ is, zoals wanneer dit geruime tijd leeg staat en de huurder niet meer met de verhuurder communiceert. Wij menen dat dit ook tegemoet zou komen aan de (gerechtvaardigde) belangen van de verhuurder, die al maanden geen huurinkomsten meer geniet en zijn schade wil beperken door het gehuurde opnieuw te verhuren. De tendens in de eerder genoemde lagere rechtspraak lijkt ook te zijn ingegeven door dit belang van de verhuurder. In die rechtspraak werden huurders, ondanks dat rechters oordeelden dat het door de verhuurder gedane beroep op opschorting niet was toegestaan, toch veroordeeld om (een gedeelte van) de achterstallige huur te voldoen.

Slotsom

Al met al is het verhuurders dus aan te raden om niet te lichtzinnig om te springen met een beroep op opschorting en om zorgvuldig te (laten) beoordelen of de situatie zich daarvoor leent voor wordt overgegaan tot het vervangen van de sloten. Verhuurders die te voortvarend te werk gaan, riskeren zich schuldig te maken aan eigenrichting en worden als gevolg daarvan mogelijk schadeplichtig.

Met ons team Bouw en Vastgoed zijn wij u in voorkomend geval graag behulpzaam bij het bepalen van de juiste stappen.

-

Met dank aan onze student-stagiair Niels Groenendijk voor zijn bijdrage.

[1] Ktr. Tiel 9 november 2005, ECLI:NL:RBARN:2005:AU5965; Hof Arnhem 8 februari 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BQ0496; Hof s-Hertogenbosch 11 april 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1578; Hof Arnhem-Leeuwarden 7 augustus 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:7133.