Casus

De Hoge Raad heeft zijn arrest gewezen naar aanleiding van prejudiciële vragen van de Rechtbank Overijssel. De rechtbankprocedure gaat over een geval waarin de verkoper via een advertentie op Funda een bouwkavel te koop heeft aangeboden in augustus 2021. De koper bezichtigde enkele dagen later het perceel en bracht op dezelfde dag een bod van € 550.000,- uit op het perceel welk bod door de verkoper is aanvaard. Daarna heeft de makelaar van verkoper een conceptovereenkomst aan koper toegestuurd, waarna de koper aan de makelaar mededeelde toch af te zien van de koop van het perceel. Vervolgens werd in maart 2022 het perceel aan een derde partij verkocht voor € 465.000,-. In de procedure vordert de verkoper van koper het verschil in de verkoopprijs van € 85.000,- op grond van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming ex artikel 6:74 BW.

De discussie spitst zich vervolgens toe op de vraag of artikel 7:2 BW van toepassing is, omdat bij toepasselijkheid hiervan geen koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen, aangezien schriftelijkheid in de zin van artikel 7:2 BW een constitutief vereiste is voor het bestaan van de koopovereenkomst.

Op 14 april 2023 heeft de Rechtbank Overijssel (Rechtbank Overijssel, 14 april 2023, ECLI:NL:RBOVE:2023:1606) daarom een prejudiciële vraag gesteld aan de Hoge Raad over het schriftelijkheidsvereiste ex artikel 7:2 lid 1 BW. De rechtbank vroeg aan de Hoge Raad of een perceel grond met de bestemming wonen (Wro) een tot bewoning bestemde onroerende zaak is of bestanddeel daarvan in de zin van artikel 7:2 lid 1 BW, en zo ja, onder welke voorwaarden of omstandigheden.

Conclusie van A-G Valk

Volgens A-G Valk geldt artikel 7:2 BW en daarmee het schriftelijkheidsvereiste (lid 1) en de wettelijke bedenktijd van drie dagen (lid 2) niet bij de verkoop van een dergelijk bouwkavel, omdat deze niet kan worden gekwalificeerd als “een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan”. A-G Valk wijst erop dat onder het voorgaande volgens de parlementaire geschiedenis “woning” moet worden begrepen.

De A-G bepleit hiermee een strikte toepassing van artikel 7:2 BW. Dit is volgens de A-G onder meer te rechtvaardigen doordat de afgelopen decennia doorlopend discussie is gevoerd over een ruimer toepassingsbereik van het schriftelijkheidsvereiste, maar de wetgever hier steeds nadrukkelijk van heeft afgezien. Een ruimer toepassingsbereik zou de wil van de wetgever dus doorkruisen.

Over deze conclusie van A-G Valk schreef Ruben Wiegerink op 16 november 2023 al eerder een blog.

Hoge Raad: artikel 7:2 BW alléén van toepassing op de verkoop van woningen

De Hoge Raad volgt de hiervoor besproken conclusie van A-G Valk. Hierbij kiest de Hoge Raad voor een wetshistorische interpretatie in plaats van een teleologische interpretatie van artikel 7:2 BW. Het gevolg hiervan is een striktere toepassing van artikel 7:2 BW en een minder ruime mate van consumentenbescherming.

De Hoge Raad beslist dat onder “een tot bewoning bestemde onroerende zaak” kortweg moet worden verstaan: “een woning”. Beslissend is aldus of de verkoper zich bij de overeenkomst tegenover de koper heeft verplicht om een woning te leveren dan wel of de koper tegenover de verkoper recht heeft op levering van de woning. Voor de kwalificatie als “koopovereenkomst” in de zin van artikel 7:2 BW zijn de rechten en plichten die partijen zijn overeengekomen beslissend. Niet beslissend is de feitelijke situatie ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst; dit vormt overigens wél een belangrijk gezichtspunt. De levering van grond (zonder woning) valt aldus niet onder het toepassingsbereik van artikel 7:2 BW.

Lessen voor de praktijk

Wat is de slotsom? Verkoop je een woning aan een consumentkoper, dan moet dat schriftelijk en heeft de consumentkoper drie dagen bedenktijd. Verkoop je echter géén woning – ongeacht aan wie – dan valt dit niet onder het toepassingsbereik van artikel 7:2 BW en verplicht dit wetsartikel dus ook niet tot schriftelijkheid en heeft de consumentkoper ook geen drie dagen bedenktijd. We bevelen kopers van bouwkavels aan hier goede nota van te nemen, omdat er – kort gezegd – sneller gebondenheid bestaat aan een koopovereenkomst dan het geval is bij de koop van een woning.

Heeft u vragen over dit onderwerp? Neem dan vooral contact met ons op.