Afgelopen vrijdag heeft de Hoge Raad een prejudiciële beslissing gegeven over de vraag of en in hoeverre een eenzijdig huurprijswijzigingsbeding in een huurovereenkomst met betrekking tot geliberaliseerde woonruimte, dat voorziet in een jaarlijkse huurverhoging van 3% bovenop de indexatie aan de consumentenprijsindex, toelaatbaar is gelet op Richtlijn 93/13 inzake oneerlijke bedingen.

Deze vraag, die enige jaren geleden in de literatuur is opgeworpen, werd in de lagere jurisprudentie wisselend beantwoord. Met de daaruit voortvloeiende rechtsonzekerheid tot gevolg.

Door een tweetal uitspraken van de kantonrechter in Amsterdam kwam de vraag vervolgens bij de Hoge Raad terecht, met het verzoek om daarover een prejudiciële beslissing te geven.

Naar deze beslissing werd in de praktijk reikhalzend uitgezien, omdat met de beantwoording van de  vraag voor verhuurders – met name institutionele beleggers – grote belangen zijn gemoeid. Als een eenzijdig huurprijswijzigingsbeding niet toelaatbaar is omdat het op grond van Richtlijn 93/13 als een oneerlijk beding moet worden aangemerkt, dan dient het immers buiten toepassing te worden gelaten. Bovendien rijst de vraag hoe om te gaan met in het verleden, op grond van het oneerlijke beding, geïncasseerde huurpenningen: kunnen deze dan worden teruggevorderd door huurders of door hen worden verrekend met huurachterstanden?

Institutionele beleggers gaven aan dat het hier in potentie om (zeer) hoge bedragen gaat. Diverse organisaties van verhuurders zijn dan ook als derde-inspreker als bedoeld in artikel 393 lid 2 Rv in deze procedure verschenen. Ook huurdersorganisaties hebben zich als derde-inspreker gemeld. Zij hebben daarbij aandacht gevraagd voor het feit dat de betaalbaarheid van huur van woonruimte de laatste jaren sterk onder druk is komen te staan en de huurprijswijzigingsbedingen dragen daar in niet onbelangrijke mate aan bij.

In het verlengde van de conclusie die eerder door A-G Wissink werd genomen stelt de Hoge Raad voorop dat indexatie en opslag van elkaar moeten worden onderscheiden. Oneerlijkheid van het ene beding brengt daarom niet automatisch oneerlijkheid van het andere beding mee.

In het verlengde hiervan oordeelt de Hoge Raad dat een beding dat voorziet in een opslag van maximaal 3% in het algemeen niet oneerlijk is behoudens bijkomende omstandigheden in een individueel geval. De Hoge Raad wijst er in dit verband op dat diverse wettelijke regelingen met betrekking tot huurprijzen de geldigheid van eenzijdige huurprijswijzigingsbedingen tot uitgangspunt nemen.

Is het opslagbeding wél oneerlijk dan dient het volgens de Hoge Raad buiten toepassing te worden gelaten en moet de situatie waarin de huurder zonder dat beding zou hebben verkeerd, worden hersteld. Een huurprijsverhoging op basis van een oneerlijk opslagbeding is dus, behalve voor de toekomst, ook niet mogelijk voor het verleden. De Hoge Raad voegt hieraan toe dat iedere huurprijsverhoging die de huurder heeft betaald op basis van een oneerlijk opslagbeding onverschuldigd betaald is in de zin van art. 6:203 BW, zodat de huurder in beginsel een vordering heeft tot terugbetaling ervan.

De Hoge Raad gaat ten slotte ook in op de rol van de rechter in een procedure waarin de oneerlijkheid van een opslagbeding is vastgesteld. Het is de rechter alleen toegestaan over te gaan tot verrekening van de huurachterstand met door de huurder onverschuldigd betaalde huurverhogingen, indien de huurder zich beroept op dergelijke verrekening. Verschijnt de huurder niet in de procedure – hetgeen in de praktijk regelmatig gebeurt - dan is ambtshalve toepassing van verrekening dus niet mogelijk.

De rechter heeft wél een taak tot ambtshalve onderzoek in een ontruimingsprocedure wegens een tekortkoming in de nakoming door de huurder van de betaling van de huurprijs. In een dergelijk geval moet de rechter, als er huurprijsverhogingen zijn toegepast op grond van een oneerlijk beding, onderzoeken of de tekortkoming van de huurder ernstig genoeg is voor beëindiging van de huurovereenkomst. Dat vloeit reeds voort uit het zgn. Tenzij-arrest dat de Hoge Raad in 2018 wees. Het college voegt hier nu aan toe dat bij dit ambtshalve onderzoek relevant kan zijn dat de huurder in het verleden op grond van het oneerlijke beding te veel huur heeft betaald.

De door de kantonrechter aan de orde gestelde verjaringsaspecten heeft de Hoge Raad verder buiten beschouwing gelaten.

In deze zaak werden de Vereniging Nederlandse Woonbond en Huurdersvereniging Java als derde-inspreker bijgestaan door Mirella Peletier.

Heeft u vragen over deze uitspraak in een lopende procedure? Het team cassatie van Van der Feltz advocaten N.V. helpt u graag verder op weg.